La Région Midi-Pyrénées lance un appel à projets régional pour la réalisation de « logements sociaux économes et emblématiques du développement durable », en partenariat avec l’ADEME. Ces logements sociaux devront être exemplaires et novateurs en matière d’économies, de consommations énergétiques et d’eau, de recours aux éco-matériaux, d’intégration dans l’espace environnant, ou encore, de sensibilisation des usagers. Les dossiers retenus bénéficieront d’une aide de 200 € par mètre carré, dans la limite de 300 000 € par projet (date limite de candidature : 15 septembre 2008).
Quant à la Région Rhône-Alpes, elle a établi un plan régional de sensibilisation des artisans et petites entreprises du bâtiment à l’éco-construction. Cette volonté de penser et construire autrement se traduira par des journées à thèmes sur les aides fiscales, les labels, les matériaux naturels et isolants, la rénovation énergétique… La Région Rhône-Alpes, qui compte quinze pôles de compétitivité et 37 000 artisans dans le secteur du BTP, est la première à bénéficier d’une telle formation. Si l’expérience s’avère concluante, les conférences et journées de sensibilisation devraient s’étendre à l’ensemble des régions françaises.

Acheter sur un coup de cœur… cela se raisonne ! Même si l’immobilier constitue toujours un bon placement, quelques précautions sont à prendre avant de signer un avant-contrat :

- L’environnement : transports en commun, écoles, commerces, espaces verts, possibilité de stationnement, états des immeubles environnants… il faut apprécier son chez-soi autant pour sa valeur intérieure que pour ses alentours !

- Le contexte de la construction : le notaire, comme l’agent immobilier, doivent vous informer d’éventuels projets urbains autour de votre achat (terrains non bâtis), comme vous devez vous renseigner, pour une maison individuelle, sur les règles de construction de votre terrain (extensions : véranda, garage, etc.). Profitez-en d’ailleurs pour réaliser une petite « enquête de voisinage » autour de votre bien, pour déterminer si certaines nuisances ou défauts du quartier vous ont échappé.

- Configuration du bien : disposition et état du bien – n’hésitez pas à faire visiter votre future habitation par un « homme de l’art » (quelqu’un qui connaisse le bâtiment) pour en détecter les éventuels défauts invisibles pour le profane (humidité, etc.) -, surface certifiée Loi Carrez, existence d’une assurance dommage-ouvrage pour les maisons individuelles si des travaux ont été effectués récemment… Vous devez connaître votre bien comme si vous y habitiez déjà !

- Droits d’enregistrement : le notaire, comme l’agent immobilier, doivent vous donner leur montant exact. Par exemple, si votre bien est revendu pour la première fois moins de cinq ans après son achèvement, vous bénéficiez d’une TVA réduite. Intéressant, non ?

- Charges de copropriété : dans les immeubles collectifs, il faut vous procurer le compte-rendu des quatre dernières assemblées générales. Les derniers relevés annuels vous indiquent seulement le montant de dernières charges, pas les travaux (ravalement de façade, chauffage, ascenseur, toiture, etc.) à venir, lesquels peuvent engendrer des frais considérables.

- Taxes locales : celles-ci ne s’arrêtent à la taxe d’habitation et à la taxe foncière, lesquelles se calculent d’ailleurs en fonction de l’état réel du bien. Donc, si les modifications apportées (véranda, aménagement des combles, garage…) n’ont pas été portées à la connaissance de l’administration, vous pouvez subir une hausse inattendue de ces impôts locaux !

Promesse de vente ou compromis de vente, quel avant-contrat choisir ? D’autant que les conséquences sont différentes pour l’acheteur et le vendeur.

La promesse de vente engage surtout le vendeur, lequel propriétaire donne une option sur le bien au candidat acheteur, selon les conditions stipulées dans l'acte et avec une date-limite. En contrepartie de cette option, le candidat acheteur verse à l'acheteur une « indemnité d'immobilisation » (en général 10% du prix de vente).

La promesse de vente peut être rédigée sous la forme d'un acte notarié, ou d'un acte simple, rédigé le plus souvent par l'agent immobilier. Dans ce cas, elle doit obligatoirement être enregistrée dans les dix jours qui suivent auprès du service des impôts, sous peine d’être frappée de nullité.

Plusieurs hypothèses peuvent se présenter :
- Le candidat acheteur lève l'option dans le délai imparti. La vente est alors conclue sur le plan légal, formalisée par l'acte authentique.
-  Le candidat acheteur ne lève pas l'option. Une fois passée la date-limite, le propriétaire est libre de proposer le bien à un autre candidat et de conserver l'indemnité d'immobilisation. Si le candidat acheteur manifeste rapidement son refus, il peut éventuellement demander une restitution partielle de cette somme, parfois accordée par les tribunaux quand l'indemnité est jugée excessive au regard de la durée d'immobilisation.
- Le propriétaire renonce à vendre le logement ou le vend à un tiers pendant le délai prévu avant que le bénéficiaire ne lève son option. Dans ce cas, ce dernier est en droit d'exiger des dommages-intérêts, éventuellement en portant l'affaire en justice, et uniquement après avoir levé officiellement l'option dans les délais.
- Le propriétaire refuse de vendre le logement après que le bénéficiaire ait levé son option. Outre les dommages-intérêts qu'il peut réclamer, ce dernier peut aussi obliger le propriétaire à vendre son logement puisque la seule levée de l'option suffit à conclure légalement la transaction.

Si la plupart des transactions immobilières se déroulent sans problème majeur, comment réagir face aux litiges survenant après la transaction ?

Le vendeur se doit de respecter certaines obligations :

- Transfert de propriété : sur le plan légal, la vente est réputée « conclue » dès que les deux parties ont échangé leurs consentements et « convenu de la chose et du prix », selon l’article 1583 du Code civil. Ce qui implique, en clair, que dans la plupart des cas, le transfert de propriété s'effectue avant que le bien soit effectivement livré à l'acheteur et avant que ce dernier ne paye le prix fixé. En outre, le transfert des risques s'effectue en même temps que le transfert de propriété. Donc, si un dommage affecte le bien vendu entre la conclusion du contrat et la remise des clefs, il est en principe à la charge de l'acheteur.

- Obligation d’information : le vendeur est tenu de communiquer au vendeur toutes les informations en sa possession au moment de la vente sur la situation de l'immeuble : existence d'un bail, servitudes, éventuelles procédures en cours, …

- Obligation de délivrance : le vendeur doit livrer le bien vendu, c'est-à-dire permettre à l'acheteur de prendre possession des lieux, et lui remettre tous les documents nécessaires à son usage (titres de propriété, certificats divers, etc.). Entre la signature de l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente) et la remise des clés, le vendeur doit donc veiller à conserver l'immeuble dans son état initial. Comme nous l’avons vu, les risques de détérioration sont supportés par l'acheteur, sauf défaut de surveillance du vendeur.

- Le non-respect de l'obligation de délivrance : si le vendeur ne remplit pas son obligation de délivrance, l'acheteur peut demander en justice l'annulation de la vente ou son exécution forcée. Le vendeur a la possibilité d’invoquer un cas de force majeure, pouvant suspendre ou annuler son obligation de délivrance, en raison d’un évènement imprévisible, irrésistible et extérieur à la transaction. Cette dernière condition est appréciée au cas par cas par les tribunaux.

Pour mesurer les déperditions d'énergie des habitations, l'association «Jeune chambre économique française» (JCEF) a entrepris la thermographie aérienne de 120 villes françaises ou zones rurales d'ici 2011.

Ces cartes sont obtenues grâce à des caméras thermiques embarquées dans des aéronefs, permettant de visualiser les pertes de chaleur des logements survolés, avec un dégradé de couleurs. Une fois les cartes thermiques d'un territoire réalisées, les particuliers sont invités à venir découvrir celle de leur logement. A Reims, plus de 7 000 particuliers sont venus consulter les « thermocartes » des habitations. Cette opération a conduit à un constat douloureux pour le développement durable : plus de 10% des logements cartographiés devraient effectuer des travaux d'isolation d'urgence.

Le plus grand consommateur d'énergie en France reste l'habitat résidentiel. Forte de 2300 membres au niveau national, la JCEF est à l'origine de très nombreux projets : les rues piétonnes, les numéros uniques d'urgence ou encore la journée mondiale des droits de l'enfant.

La vie hors lotissements

Deux grands types de terrain sont commercialisés : les terrains « en lotissement » et les terrains « isolés » (également appelés « en diffus »).

Si les terrains isolés offrent une vraie liberté aux architectes, ils ne bénéficient pas, le plus souvent, du moindre équipement. « Viabiliser » de tels terrains nécessite l’engagement de frais supplémentaires pour obtenir les branchements d’eau, d’électricité, de gaz, de téléphone et d’assainissement. De même que se raccorder aux différents réseaux collectifs, qui passent généralement dans la rue, génère un coût financier non négligeable.

Du dessouchage d’un arbre à la création de fondations

Renseignez-vous sur le coût prévisionnel de la viabilisation d’un terrain isolé avant d’en signer le compromis de vente, en faisant établir un devis pour les différents branchements aux réseaux, des limites du terrain à la maison, comme pour tous les autres frais. De nombreux paramètres entrent en jeu : qualité et géographie du terrain, existence de canalisations, distance de celles-ci, présence d'arbres, etc. Le coût d’une viabilisation peut rapidement grimper : 1500 à 2000 € pour le dessouchage / nettoyage d’un arbre, environ 150 € par mètre pour le raccordement à l’eau potable, réalisation impérative d’une étude de sol si le terrain est constitué de remblais ou d’une nature variable (entre 1000 et 1500 €), création de fondations spécifiques pour la construction (3000 à 25 000 €)… La facture peut rapidement virer au cauchemar !

Aménagement d’une nouvelle voie

De plus, la loi SRU a également apporté un changement fondamental en matière de financement des voies et réseaux. En effet, les communes peuvent instituer une participation des riverains au financement des équipements nécessaires à la viabilisation de leur terrain ou à l’aménagement de leur quartier. Elle s’applique aux propriétaires de parcelles situées à moins de 80 mètres d’une nouvelle voie et est calculée au prorata de la superficie des terrains.
Les dépenses pouvant donner lieu à participation sont les frais liés à la construction ou à l’aménagement d’une nouvelle voie et des frais liés à l’extension des réseaux : éclairage public, écoulement des eaux pluviales, réseau d’assainissement, adduction d’eau potable, extension des réseaux d’électricité et de gaz…

De multiples garanties

Pour les personnes physiques désirant construire ou réhabiliter pour leurs propres besoins, la participation de l'architecte reste facultative si la surface hors œuvre nette de la construction (à usage autre qu’agricole) décidée par une personne physique ne dépasse pas 170 m²

Un architecte vous offre plusieurs garanties :

- une garantie de compétence, à travers un diplôme, l’inscription à un tableau régional de l’Ordre des Architectes, et un savoir-faire amélioré par le biais de la formation continue. L’architecte est ainsi apte à intervenir sur la réhabilitation, le désamiantage, l’organisation de la sécurité sur les chantiers, les études d'impact et environnementales, le diagnostic immobilier, l'expertise…

- une garantie d’éthique (Code des devoirs professionnels), impliquant un devoir de conseil, d’assistance, et obligations vis-à-vis de ses clients, dont le non-respect peut entraîner des sanctions disciplinaires (avertissement, suspension, radiation).

- une garantie contractuelle, à travers un contrat écrit, indiquant clairement les obligations mutuelles de chacun (modalités de sa rémunération délais précis à respecter, assurances légales, etc.).

- des garanties professionnelles (obligation d’assurance - pour couvrir, par exemple, les désordres et les malfaçons dont il serait reconnu responsable) et un devoir de conseil à tous les stades de la construction (conception, réalisation, réception des travaux).

Comment trouver son architecte ?

Si vous décidez de contacter un architecte, utilisez le bouche à oreille, l’annuaire des architectes sur le site internet de l’Ordre des architectes, le Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement (CAUE) de votre département… ou encore, demander directement aux habitants d’une construction qui vous plaît le nom de son concepteur ! Convenez alors d’un rendez-vous sur le lieu du projet avec les architectes retenus pour échanger sur les premières approches nourries par le site et vos intentions de projet. Songez à demander des références architecturales illustrées de ses réalisations et, bien entendu, la possibilité de les visiter. Suite à vos entrevues avec différents professionnels, choisissez votre architecte notamment en fonction de l’écoute et la compréhension de votre projet, de la disponibilité de l’architecte pour la mission, et de sa capacité créative.

Rémunération et délais d’études et de travaux

La rémunération de l’architecte, calculée selon trois modes (au forfait, au pourcentage du coût des travaux, et à la vacation) dépend essentiellement de trois facteurs : coût de l’opération, complexité de la construction, ainsi que étendue et de difficulté de sa mission.

Votre architecte vous permet des économies en organisant une véritable concurrence entre les entreprises susceptibles d’intervenir sur votre chantier, en vérifiant que la concordance des matériaux utilisés et des techniques de mise en œuvre avec le choix initialement prévu, en s’assurant du respect du calendrier de la construction et en vous préservant, à travers sa compétence, des mauvaises surprises dans le bâtiment.

Un bon projet nécessite 2 à 6 mois d’études, et la réalisation des travaux, de 12 à 18 mois selon les cas. Demeurez réalistes par rapport aux délais d’études et de travaux !

En décembre 2007, selon un sondage IFOP, 77% des Français avaient déjà entendu parler de développement durable. Outre le fait presque incroyable qu’1 Français sur 4 ne sache pas que la Terre est devenue une véritable bombe à retardement en raison de la pollution et de l’épuisement de ses ressources, connaître la notion de développement durable ne signifie pas que l’on adopte un comportement responsable.

C’est pourquoi cette année, à l’occasion de la 6^ème édition de la semaine du développement durable démarrant mardi prochain (du 1^er au 7 avril), le Ministère de l’Ecologie, du Développement et de l’Aménagement durables a souhaité donner une thématique à cette semaine, afin de montrer à chacun d’entre nous comment agir concrètement pour le développement durable.

Développement économique, protection environnementale, progrès social… la défense de l’environnement n’a que des avantages ! N’oublions PLUS qu’en tant que consommateur, tous les produits que nous achetons ont un impact sur l’environnement. La fabrication de n’importe quel composant de notre caddie nécessite des matières premières pour sa confection et de l’énergie pour l’acheminement de son lieu de production au lieu de vente, puis du

lieu de vente vers le consommateur. A chaque achat de bien ou de service, nous pouvons agir en faveur de l’environnement par nos choix (en sélectionnant des produits respectueux de l’environnement), par nos comportements (en utilisant au mieux ces produits) et par notre implication quotidienne, en triant correctement les emballages et les produits usagers pour qu’ils soient valorisés.

Rappelons que pour aider le consommateur dans son acte d’achat, il existe des logos ou labels qui indiquent que l’emballage est recyclable, que le produit est biodégradable, sa consommation d’énergie est faible : éco-labels, étiquettes-énergie, labels de gestion forestière, label Agriculture Biologique, commerce équitable.

A travers de nombreuses manifestations, la semaine du développement durable aura comme objectif de motiver et de soutenir des changements de comportements en expliquant les bonnes pratiques quotidiennes à adopter en faveur du développement durable.

L’édition 2007 de cette opération avait rassemblé plus de 1600 participants.

Et selon vous, sur quels points devons-nous, en particulier, concentrer nos efforts quotidiens ?

Prix : -17% d’ici trois ans ?

Selon le cabinet d’études Xerfi, le marché immobilier français est entré dans une période de correction, mais ne devrait pas connaître de krach. S’appuyant sur le phénomène de « mondialisation des cycles immobiliers », un « ajustement sévère… mais légitime » du marché français, comparable à celui qui a déjà démarré aux Etats-Unis ou en Irlande, est prédit. Xerfi persiste et signe sur une baisse de 17% des prix en termes réels (hors inflation) d’ici 2010, annoncée depuis plusieurs mois. Ce n’est que dans trois ans que le marché immobilier se ressaisirait.

2008 : la FNAIM envisage pour la première fois une possible stagnation des prix

Première organisation professionnelle de l’immobilier en France, indépendante des réseaux d’agences et regroupant 8700 agences immobilières, la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier), dispose d’un outil d’analyse de la conjoncture depuis 1994. Ses chiffres sont fondés sur les communiquées par ses adhérents « en temps réel » pour des biens généralement en bon état. La FNAIM estime que ses adhérents réalisent 40% des transactions des agences immobilières. Elle a indiqué que les prix ont progressé de 3.8% l’année dernière (janvier à décembre 2007), après des hausses de 7.1% en 2006, 10.4% en 2005 et 15.4% en 2004. En janvier dernier, pour la première fois, la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) reconnaît la possible stagnation des prix sur l’année à venir : « il n’est pas exclure, si les prix sont appelés à se stabiliser dans une fourchette de 0 à 2% (hypothèse centrale), pouvant aller jusqu’à 3% (hypothèse haute), que l’année 2008 connaîtra de nouvelles hausses et baisses alternées ».

Prix des maisons actuellement en baisse

En février, selon des chiffres parus il y a quelques jours, les prix de l’immobilier ancien ont reculé pour le deuxième mois consécutif (- 0.3%) selon la FNAIM. Les prix des maisons dans l'ancien ont reculé de 1,4% en février, tandis que ceux des appartements ont enregistré une hausse de 0,5%. La FNAIM estime qu’il s’agit d’une stabilisation plutôt qu’un retournement imminent du marché immobilier.

Dans le même temps, les taux d'intérêt des prêts immobiliers ont baissé de 0,10%, en mars comme en février, pour les durées d'emprunt inférieures à 30 ans, selon le courtier Meilleurtaux.com. Cette légère baisse n'efface pas toute la hausse, régulièrement enregistrée depuis janvier 2007 et qui, à prêt égal, à augmenté les mensualités de 8% et réduit d'autant le pouvoir d'emprunt des particuliers !

Quant à l’immobilier neuf, il demeure en pénurie dans certaines villes comme Metz et Strasbourg ; ce qui contribuera pas à faire baisser son prix.

La tendance s’améliore, mais ne s’inverse pas pour l’instant

Il ne faut donc pas d’ores et déjà s’enthousiasmer sur un retournement du marché immobilier. Les prix de l’immobilier dans l’ancien stagnent depuis quelques mois, la durée d’emprunt s’est stabilisée et les taux ont marqué le pas depuis le début de l’année… La tendance s’améliore, à défaut de s’inverser.

Et vous, dans votre quête d’une maison, comment ressentez-vous, sur le terrain, l’évolution des prix ?

Optimiser son financement

La hausse d’un point des taux d’intérêts des emprunts immobilier en 2007 a automatiquement généré une augmentation de 7% des remboursements mensuels pour des achats identiques effectués cette année.

Il faut donc d’autant plus veiller à optimiser tous les éléments d’un dossier de financement, afin de le défendre auprès des banques, en particulier avec le concours d’un courtier en immobilier. Entre un dossier parfaitement finalisé et un autre où tous les paramètres n’ont pas été auscultés, le gain de capacité d’emprunt s’élève entre 10 et 12 000 € pour un petit projet, et entre 20 et 25 000 € pour un projet de 200 000 €.

De l’apport personnel à la pertinence de l’acquisition

Outre l’apport personnel, cinq autres éléments sont déterminants dans la constitution de votre dossier de financement :

- la proportion de l’endettement : plus le taux d’endettement est élevé, plus le remboursement des mensualités du prêt sera rendu difficile. Le taux maximal généralement admis correspond à 33 % du revenu net annuel divisé par douze.

- la pérennité des revenus : l’établissement prêteur privilégie l’ancienneté de l’emploi des emprunteurs. Compte tenu des aléas de la vie professionnelle actuelle (mutations, licenciements économiques, changements d'employeur pour évolution de carrière), on a tendance aujourd'hui à substituer l'ancienneté dans l'entreprise par l'ancienneté dans la fonction.

- le comportement financier : l’établissement prêteur préfère les « cigales » aux « fourmis ». Il analyse vos rapports avec l'argent à l'aide de vos extraits de comptes sur une période minimale. Démontrer une réelle capacité d'épargne sur plusieurs années constitue un bel atout.

- la durée du prêt : une fois encore, cet argument s’appuie sur une logique imparable : plus la durée du prêt est longue, moins le dossier est bon. Les emprunts immobiliers se font aujourd’hui, en moyenne, sur 20 ans. Pour des prêts plus longs, l’établissement prêteur étudiera des critères tels que votre âge au moment de l'emprunt et votre avenir professionnel.

- la pertinence de l'acquisition : cet élément est souvent négligé, mais là encore, il s’agit, pour l’établissement prêteur, de mesurer les risques pris dans un emprunt. En cas de problème et de revente forcée, un appartement bien situé dans une grande ville se revendra toujours plus facilement qu’une maison ancienne avec une rénovation importante dans une région rurale.

N’oubliez pas que le logiciel 3D Architecte Expert CAD 2008 possède un outil de simulation de crédit extrêmement pratique offrant la possibilité de calculer le remboursement d’un crédit, de connaître le montant que l'on peut emprunter en fonction du remboursement souhaité et/ou de la durée de remboursement, calculer le TEG du crédit en indiquant les frais de dossier et le montant des assurances périodiques...